Πάγωμα των ενοικίων 2025: Επιπτώσεις για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες

Το πάγωμα των ενοικίων παραμένει βασικό εργαλείο της στεγαστικής πολιτικής στη Γερμανία. Λαμβάνοντας υπόψη την αύξηση των ενοικίων σε πολλές γερμανικές πόλεις, η γερμανική κυβέρνηση αποφάσισε να παρατείνει τη ρύθμιση τουλάχιστον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029. Στόχος είναι να αποτραπούν υπερβολικά υψηλά ενοίκια για νέες μισθώσεις και να ενισχυθεί περαιτέρω η προστασία των ενοικιαστών σε περιοχές με περιορισμένη αγορά κατοικίας.

Τι σημαίνει όμως συγκεκριμένα αυτή η παράταση; Ποιοι κανονισμοί ισχύουν, πού είναι ενεργός ο έλεγχος των ενοικίων 2025 - και ποιες εξαιρέσεις πρέπει να τηρούνται;

Τι είναι το πάγωμα των ενοικίων; Νομική βάση και στόχος

Το πάγωμα των ενοικίων εισήχθη το 2015 με τον τροποποιητικό νόμο για τη νομοθεσία περί μισθώσεων (άρθρο 556d-g BGB). Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες υφιστάμενων διαμερισμάτων σε περιοχές με ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση για κατοικίες. Ο κανονισμός περιορίζει το ύψος του ενοικίου κατά την εκ νέου εκμίσθωση ενός διαμερίσματος.

Κεντρικός νομικός κανόνας:

• Το μίσθωμα για νέες μισθώσεις δεν μπορεί να υπερβαίνει κατά 10% τοτοπικόσυγκριτικό μίσθωμα.

Αυτό το συγκριτικό μίσθωμα καθορίζεται γενικά από τον τοπικό δείκτη ενοικίου. Στόχος του μέτρου είναι να περιορίσει τις ταχείες αυξήσεις των ενοικίων για νέες μισθώσεις χωρίς να επηρεάσει τις υφιστάμενες μισθώσεις.

Ποια διαμερίσματα υπόκεινται στο πάγωμα των ενοικίων - και ποια όχι;

Το πάγωμα των ενοικίων εφαρμόζεται μόνο σε ορισμένες περιοχές που έχουν οριστεί από τα ομοσπονδιακά κράτη ως στενή αγορά κατοικίας με νομοθετική διάταξη. Επιπλέον, δεν καλύπτονται όλες οι μισθώσεις. Υπάρχουν σαφείς νομικές εξαιρέσεις, όπως

Εξαιρέσεις από το πάγωμα των ενοικίων:

• Νέες κατασκευές: Τα διαμερίσματα που χρησιμοποιήθηκαν και ενοικιάστηκαν για πρώτη φορά μετά την 1η Οκτωβρίου 2014 εξαιρούνται από τον κανονισμό.
• Ολοκληρωμένος εκσυγχρονισμός: Εάν τουλάχιστον το ένα τρίτο του κόστους της νέας κατασκευής επενδύθηκε σε ανακαίνιση, το πάγωμα των ενοικίων δεν ισχύει.
• Προηγούμενο μίσθωμα πάνω από το πάγωμα του ενοικίου: Εάν ο προηγούμενος ενοικιαστής έχει ήδη καταβάλει υψηλότερο μίσθωμα, αυτό μπορεί να συνεχίσει να χρεώνεται.
• Διαβαθμισμένο μίσθωμα και μίσθωμα που συνδέεται με δείκτη: Αυτές οι μισθωτικές συμβάσεις υπόκεινται σε ξεχωριστούς κανονισμούς και επηρεάζονται μόνο εν μέρει.

Παράταση του παγώματος των ενοικίων μέχρι το τέλος του 2029 - πολιτικό υπόβαθρο

Η παράταση του παγώματος των ενοικίων μέχρι το 2029 αποφασίστηκε από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση το 2024. Αυτό δικαιολογήθηκε από τη συνεχιζόμενη τεταμένη κατάσταση στην αγορά κατοικίας σε πολλές γερμανικές πόλεις.

Σύμφωνα με το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Δικαιοσύνης, υπάρχει σημαντική έλλειψη προσιτών κατοικιών σε πολλές πόλεις, παρά τις νέες κατασκευαστικές εκστρατείες. Πόλεις όπως το Βερολίνο, το Μόναχο, η Κολωνία, η Φρανκφούρτη, η Λειψία και η Στουτγάρδη συνεχίζουν να καταγράφουν αυξήσεις ενοικίων πάνω από το μέσο όρο - ιδίως για τις νέες μισθώσεις.

Σε ποιες πόλεις και ομόσπονδα κρατίδια ισχύει το πάγωμα των ενοικίων;

Το πάγωμα των ενοικίων δεν ισχύει σε εθνικό επίπεδο, αλλά μόνο σε ορισμένες πόλεις και δήμους που έχουν χαρακτηριστεί ως "στενή αγορά κατοικίας " με κρατικό διάταγμα. Μια επισκόπηση ως παράδειγμα:

• Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία (NRW): Κολωνία, Ντίσελντορφ, Βόννη, Μύνστερ, Άαχεν και άλλες.
• Βαυαρία: Μόναχο, Νυρεμβέργη, Ρέγκενσμπουργκ, Βίρτσμπουργκ, Ερλάνγκεν.
• Βερολίνο: σε εθνικό επίπεδο
• Έσση: Φρανκφούρτη, Βισμπάντεν, Ντάρμσταντ
• Αμβούργο: ολόκληρη η αστική περιοχή
• Βάδη-Βυρτεμβέργη: Στουτγάρδη, Χαϊδελβέργη, Φράιμπουργκ, Τούμπιγκεν και άλλες
• Σαξονία: Λειψία, Δρέσδη

Η αντίστοιχη περίοδος ισχύος των διαταγμάτων ποικίλλει και επανεξετάζεται και προσαρμόζεται τακτικά. Οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ενημερώνονται απευθείας από τις αρμόδιες κρατικές αρχές ή από επίσημες ιστοσελίδες.

Ως εκ τούτου, συνιστάται στους ιδιοκτήτες να διενεργούν νομικά συμβατό έλεγχο του παγώματος του ενοικίου και των εξαιρέσεων πριν από κάθε νέα μίσθωση.

Δικαιώματα των ενοικιαστών - πώς να διαμαρτυρηθείτε για υπερβολικά υψηλό ενοίκιο

Οι ενοικιαστές που πιστεύουν ότι το ενοίκιο τους παραβιάζει τον Κανονισμό Ελέγχου Μισθωμάτων έχουν νόμιμα δικαιώματα. Είναι σημαντικό να διαμαρτύρονται για το ενοίκιο στη σωστή μορφή.

Διαδικασία για τους ενοικιαστές:

1. Προσδιορίστε το συγκριτικό ενοίκιο - π.χ. χρησιμοποιώντας τον δείκτη ενοικίου της πόλης.
2. Υποβάλετεγραπτή καταγγελία στον ιδιοκτήτη (κατά προτίμηση με συγκεκριμένους λόγους).
3. Απαιτήστετην επιστροφή του υπερβολικού ενοικίου (με τη βοήθεια δικηγόρου, εάν είναι απαραίτητο).

Πολλές πόλεις και κέντρα προστασίας του καταναλωτή προσφέρουν διαδικτυακά εργαλεία για τον έλεγχο του ενοικίου ή δωρεάν συμβουλές.

Επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων - κριτική και έπαινος

Το πάγωμα των ενοικίων είναι πολιτικά αμφιλεγόμενο. Οι επικριτές υποστηρίζουν ότι αναστέλλει τα επενδυτικά κίνητρα και επιβραδύνει τις νέες κατασκευές. Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν τη ρύθμιση γραφειοκρατική και άδικη.

Τα επιχειρήματα των επικριτών:

• Παρέμβαση στη συμβατική ελευθερία
• Μικρότερη απόδοση της μίσθωσης
• Μετατόπιση στις αγορές αγοράς

Επιχειρήματα των υποστηρικτών:

• Κοινωνικά δίκαιες μισθώσεις
• Προστασία από τον εκτοπισμό νοικοκυριών με χαμηλό εισόδημα
• Ανακούφιση σε ιδιαίτερα ακριβές πόλεις

Στην πράξη, είναι σαφές ότι το πάγωμα των ενοικίων δεν είναι πανάκεια, αλλά αποτελεί σημαντικό δομικό στοιχείο στην εργαλειοθήκη της στεγαστικής πολιτικής.